Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier
Une mensualité de crédit paraît simple, mais elle cache un partage entre capital et intérêts qui évolue mois après mois.
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La formule de l'emprunt à mensualités constantes
Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), avec C le capital, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois.
Exemple : 200 000 € sur 20 ans à 3,6 % annuel. t = 0,003, n = 240. La mensualité hors assurance est d'environ 1 170 €, pour un coût total des intérêts proche de 81 000 €.
La part des intérêts diminue avec le capital restant dû
Le premier mois, 600 € d'intérêts (200 000 × 0,003) pour seulement 570 € de capital. La proportion s'inverse progressivement au fil du tableau d'amortissement.
Assurance et frais
L'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie s'ajoutent. Comparez les offres avec le TAEG, qui les intègre.
Le taux d'endettement
Le cadre du HCSF fixe en principe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, avec des possibilités de dérogation encadrées. Ce plafond n'est pas un droit au crédit : la banque examine aussi le reste à vivre et votre dossier.
Pour comparer des offres, je conserve le même capital et la même durée, puis je relève la mensualité assurance comprise, le TAEG et le coût total. Une durée plus longue peut alléger la mensualité tout en augmentant le coût du crédit.
Références pour aller plus loin
Liens vérifiés le . Les exemples restent indicatifs ; consultez la source pour les règles applicables à votre situation.
Les exemples sont fournis à titre indicatif et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel (expert-comptable, conseiller financier, médecin).